买房，交定金，然后交割时间终于到了。这本应该是让买家十分激动与喜悦的时刻，然而一些买家却怎么也高兴不起来了。
墨尔本房地产经纪人Surinder Mehta表示，他本月必须借入一笔足够的资金来结算他2017年8月在由MAB Corp和Gibson Property Corporation开发的Mickleham Merrifield Estate购买的土地。当时购买土地的合同价格是33.4万澳币，而如今，土地的估值仅为31.5万澳币，如果要交割，至少要额外筹备1.5万澳币，否则，之前的定金可能就被没收。
Mehta的情况在澳洲并非个案，尤其是购买公寓的投资者，他们正在想方设法筹备现金，避免交割时违约，导致更大的损失。
以墨尔本为例，当地的土地价格在2017年飙升30％达到了35万澳币。同时土地销量也下降至每月1000块以下，迫使开发商提供新的优惠措施和现金回扣以吸引买家。
在墨尔本，数千名普通家庭买家在市场高峰时期购买土地。当前交割在即，首当其冲的却是违约风险；除非买家可以为资金缺口找到有效的填补策略，否则，房屋交割之日，就是违约之时。
关于投资澳洲公寓的风险，也不是说了一天两天了。早在2014年，笔者就在自己撰写《决胜海外房地产》中，针对澳洲房地产市场做出预警：由于悉尼、墨尔本CBD的扩容规划（比之前面积增长4倍）过于集中在高层住宅上，而提供就业的商业规划并不多，因此必将造成供过于求，CBD核心区域的空置率将上升，租金回报率将下降。继而引发若干风险，其中之一就是交割时，由于估价降低而导致资金吃紧，或者违约的问题。
事实上，即便没有降价风险，盲目买卖期房、预购土地，也会带来隐性的损失。一般而言，购房者认为，2017年签署的CBD高层小户型公寓40万的售价是购房签署时实际的价格。
而实际上，2017年签署的40万高层公寓期房价格实际不是2017年的实际价格。一般来说，通常高层公寓的预售期是12—18个月，合同允许的建造周期是60个月（5年），从允许销售期房（Development Approved）到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料（水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等）、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算，再加上未来市场营销成本、拆迁不可控成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格。你以为买在现在，收益在未来，殊不知现在的价格已经是未来预期增长后的价格。
此外，购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税（Stamp Duty），仅对购买的土地价值计价征税（目前新政策是对海外人士征收额外印花税）；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低；在房价上涨周期，土地增值和建筑成本都增长，因此体现房价的涨价，但土地才是价值体现的根本；而在房价下行周期的时候，建筑行业的衰落让建筑价格一泻千里。
富田九鼎公馆售楼部认为，房子买到就是赚到，既不适用于当下国内房地产市场，也不适用于海外成熟房地产市场；买到即赚到，只是在国内房价高速发展期的一个特例。作为投资，房产的交易和买卖是一个复杂而多元的过程，如果仅仅盯着房子，而忽略了交易过程、交易税费、房产保值情况、信贷安全等，那么，所谓的买房投资，不过是一场冒险；别说收益，可能连本金都不能保证安全。
