身份认定：
华侨/港澳台居民：凭《境外个人在境内居住状况证明》可享受首套房优惠；
外籍人士：需提供护照翻译公证件及1年以上境内工作证明。
外汇管制合规：
购房款需从境外账户汇入，并提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》；
契税缴纳需使用人民币，汇率按缴税当日中间价折算。
操作建议：
提前办理《境外个人在境内购房审批表》，避免因资质问题导致合同无效；
利用离岸公司架构购房，但需注意中国反避税规则（如CRS信息交换）。
案例：
外籍人士G在上海购买一套总价1500万元的公寓，若以个人名义购买，契税45万元（3%）；若通过香港公司持有，需缴纳企业所得税（利润25%）及预提所得税（租金10%），综合税负高于个人持有，建议优先选择个人购房。
第九篇：契税与增值税联动筹划——商业地产交易的税负最小化模型
商业地产交易涉及契税、增值税、土地增值税等多重税种，需通过“价格拆分+税收递延”优化：
价格拆分策略：
买卖合同：按市场价70%定价，降低契税计税依据；
装修补偿协议：剩余30%作为装修补偿，不计入契税基数。
税收递延工具：
1031交换（美国模式）：中国暂未推行，但可通过“股权收购”实现类似效果（如收购项目公司股权，避免房产过户）；
REITs上市：将商业地产装入REITs，契税可递延至二级市场交易时缴纳。
操作建议：
对总价5000万元以上的商业地产，优先采用“股权收购+价格拆分”组合方案；
利用地方“一企一策”政策，如海南自贸港对商业地产交易契税返还30%。
案例：
企业H出售一套总价8000万元的商场，若直接交易需缴纳契税240万元（3%）、增值税400万元（5.6%）、土地增值税约1000万元；若通过股权收购方式转让项目公司，仅需缴纳企业所得税（利润25%），节省税费超1200万元。
